La primera licitación del Gobierno para ampliar el fondeo de largo plazo de los bancos ya empezó a generar cambios concretos en el mercado de créditos hipotecarios UVA. No sólo se otorgó el primer préstamo con recursos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), sino que varias entidades volvieron a bajar sus tasas y algunas ya ofrecen préstamos por debajo de UVA + 7,5%.
El nuevo esquema establece una tasa máxima de UVA + 7,5% para los créditos que los bancos otorguen utilizando esos fondos. Sin embargo, hay una aclaración importante: ese porcentaje funciona como un techo para los préstamos generados a través del nuevo mecanismo y no como un límite obligatorio para todas las líneas hipotecarias disponibles en el mercado.
De hecho, ya hay propuestas por debajo de ese nivel. Banco Ciudad acaba de reducir a UVA + 6,5% la tasa de su línea preferencial para la compra de primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires.
La primera licitación y la demanda de los bancos
En la primera licitación participaron 18 entidades financieras, que presentaron 42 ofertas por $258.640 millones. Frente a los $200.000 millones disponibles, finalmente fueron 13 los bancos que consiguieron parte de esos recursos.
La demanda superó así el monto ofrecido y los bancos terminaron recibiendo menos recursos de los que habían solicitado. La mayor parte de las propuestas se concentró en los plazos más largos, particularmente en el tramo de cinco años.
El programa ya dio, además, su primer paso concreto. Esta semana, Banco Hipotecario realizó la primera escritura de un crédito otorgado con fondos provenientes de la licitación del FGS. Fue para la compra de una vivienda en Santa Cruz, por $50 millones, a 180 meses y con una tasa de UVA + 7,5%.
Qué bancos bajaron las tasas
La licitación aceleró una nueva ronda de bajas. Uno de los movimientos más fuertes fue el de Supervielle, que decidió reducir su tasa a la mitad: pasó del 15% al 7,5%. Pero la entidad también modificó otra de las principales barreras de entrada al crédito y bajó de $5 millones a $3 millones los ingresos mínimos requeridos para solicitarlo.
Galicia, por su parte, redujo del 9,5% al 7,5% la tasa para clientes que acreditan el sueldo en la entidad. Su línea contempla un plazo máximo de hasta 20 años y financia hasta el 70% del valor de tasación y/o escrituración.
Banco Patagonia también modificó sus condiciones y llevó la tasa del 9,7% al 8,5%, con un plazo de hasta 30 años.
Otro de los últimos movimientos fue el de Banco Macro, que redujo de 8,5% a 7,5% la tasa de su línea hipotecaria para determinados clientes. Además, la entidad volvió a ofrecer un plazo de financiación de hasta 20 años.
La modificación alcanza a clientes del Plan Sueldo Selecta y también a sus hijos, quienes podrán solicitar el préstamo de manera individual bajo las mismas condiciones preferenciales.
Banco Hipotecario, que concretó el primer préstamo con fondos del FGS, también llevó al 7,5% la tasa para los créditos destinados a la adquisición, construcción, ampliación, terminación y refacción de la primera vivienda. La reducción alcanza, además, a las solicitudes que ya se encontraban en trámite, pero todavía no habían sido liquidadas.
“No solamente la bajamos para los préstamos que se soliciten a partir de la licitación, sino para todas las solicitudes que estaban en tramitación”, explicaron a Clarín Propiedades desde la entidad.
Qué bancos tienen las tasas más bajas
Banco Ciudad ofrece UVA + 6,5% para primera vivienda en CABA, una tasa preferencial que cuenta con un aporte del Gobierno porteño para reducir el costo del crédito.
La línea permite solicitar hasta $150 millones para adquirir una vivienda de hasta 80 metros cuadrados cubiertos y cuyo valor no supere los US$2.800 por m2. Para un préstamo de $100 millones a 25 años, la cuota inicial es de alrededor de $658.000 y se requieren ingresos desde aproximadamente $2.632.000 mensuales.
La entidad cuenta además con una línea para la compra de vivienda única y de ocupación permanente, de hasta $200 millones y a una tasa de UVA + 9,5%. Para quienes buscan una segunda vivienda, el monto máximo también es de $200 millones, con una tasa de UVA + 11,5% y un plazo de hasta 20 años.
Banco Nación tiene una de las tasas más bajas del mercado, desde UVA + 6,7% para determinados clientes que acreditan haberes en la entidad.
ICBC también se ubica por debajo del nuevo nivel de referencia, con una tasa desde UVA + 6,9% para clientes que cobran el sueldo en el banco.
El BBVA, por su parte, ya había achicado la tasa de UVA + 7,5% para clientes que acreditan su sueldo. Más tarde extendió esa condición a monotributistas y responsables inscriptos, un segmento para el que anteriormente ofrecía una tasa de 17% + UVA.
La entidad había informado en mayo que durante 2025 y los primeros meses de 2026 otorgó créditos hipotecarios a más de 4.500 familias. Su propuesta contempla financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad, plazos de hasta 30 años y la posibilidad de sumar los ingresos de hasta dos familiares directos para ampliar la capacidad crediticia.
Credicoop también llevó al 7,5% su tasa para determinados clientes que cobran el sueldo en la entidad y destinan el préstamo a primera vivienda.
También los bancos del Grupo Petersen —Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz— bajaron a UVA + 7,5% la tasa para primera vivienda de clientes que acreditan haberes. La línea, disponible desde la próxima semana, ofrecerá hasta 150.000 UVA y plazos de hasta 20 años.
Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito
Más allá de la baja de tasas, para quienes evalúan tomar un crédito hipotecario hay otras variables determinantes: la relación entre la cuota y los ingresos, el porcentaje del valor de la vivienda que financia el banco, el plazo y, especialmente, el ajuste por inflación.
En la mayoría de las entidades, la cuota no puede superar entre el 25% y el 30% de los ingresos del grupo familiar.
Un ejemplo presentado por el Ministerio de Economía al anunciar el programa permite dimensionar los ingresos necesarios.
Para una vivienda de alrededor de US$106.000 y una financiación equivalente al 75% del valor, se planteó un crédito cercano a $114 millones. Con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota inicial rondaría los $865.000 mensuales.
Si la entidad admite que la cuota represente hasta el 25% del ingreso familiar, un hogar necesitaría acreditar ingresos netos cercanos a $3,46 millones mensuales para acceder a un préstamo de esas características.
El ejemplo también muestra por qué la tasa no es la única variable que debe mirar quien busca comprar una propiedad. El porcentaje financiado, el plazo, la relación cuota-ingreso y la posibilidad de sumar ingresos familiares pueden modificar significativamente la capacidad de compra.
Casi todas las entidades permiten sumar ingresos de otros integrantes de la familia, aunque las condiciones y la cantidad de codeudores admitidos varían según cada banco. Varias líneas también están disponibles para monotributistas y trabajadores independientes.
Qué hay que mirar además de la tasa
Antes de elegir un préstamo resulta clave observar el Costo Financiero Total (CFT), que incorpora otros gastos vinculados al crédito y permite tener una referencia más completa de cuánto terminará pagando el cliente.
También hay diferencias entre los bancos en el porcentaje del valor de la propiedad que financian, el plazo máximo, los seguros y la posibilidad de sumar ingresos de familiares.
Banco Nación, por ejemplo, ofrece una opción para limitar el impacto sobre la cuota en caso de que el ajuste por UVA supere la evolución de los salarios, aunque acceder a esa cobertura implica pagar una tasa adicional.
Un mercado que intenta recuperar volumen
El nuevo esquema aparece en un momento en el que el crédito hipotecario muestra señales de recuperación en los últimos meses, aunque todavía se encuentra muy por debajo del ritmo registrado el año pasado.
Entre enero y julio de 2026 se otorgaron 13.329 préstamos para la compra de viviendas, frente a los 25.160 registrados durante el mismo período de 2025. La diferencia representa una caída cercana al 47%.
En agosto, sin embargo, el volumen de desembolsos volvió a mostrar una mejora y alcanzó alrededor de US$242 millones, frente a unos US$202 millones de julio.
Según las estimaciones oficiales, el programa podría generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias.
El efecto del programa puede ir más allá de los préstamos otorgados directamente con recursos del FGS. La tasa máxima de UVA + 7,5% introdujo una nueva referencia para el mercado y las bajas anunciadas en los últimos días muestran que la competencia ya empezó a trasladarse al resto de las líneas hipotecarias.
La incógnita ahora es si las próximas licitaciones profundizarán esa tendencia y empujarán a más bancos a bajar sus tasas, incluso por debajo de la referencia actual.
SN
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