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Los créditos hipotecarios UVA volvieron a entrar en una guerra de tasas entre los bancos. En pocos días, 12 entidades recortaron el interés de sus líneas, mientras aparecen diferencias cada vez más grandes en plazos, montos y requisitos para acceder al financiamiento.

El nuevo escenario comenzó a tomar forma después de la primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, que estableció un límite para los préstamos otorgados con esos recursos. Ese nivel rápidamente se convirtió en una referencia para buena parte del mercado, aunque algunos bancos decidieron ir más lejos.

Las tasas más bajas suelen quedar reservadas para quienes cobran el sueldo en el banco, aunque cambian los montos y los plazos.

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Qué bancos redujeron la tasa al 7,5% y cuáles ofrecen las mejores condiciones

Banco Macro, Hipotecario, Galicia, Supervielle, Santander, Credicoop y Patagonia llevaron sus líneas al 7,5%. El mismo porcentaje ofrecen Banco Santa Fe, Banco Entre Ríos, Banco San Juan y Banco Santa Cruz, las cuatro entidades que forman parte del Grupo Petersen. Banco Ciudad, en cambio, lanzó una propuesta específica que baja hasta el 6,5%.

No todos partieron desde el mismo lugar. Supervielle protagonizó uno de los recortes más fuertes al pasar del 15% al nuevo nivel y además redujo de $5 millones a $3 millones los ingresos mínimos requeridos. Galicia bajó desde el 9,5% y permite financiar hasta el 70% del valor de la propiedad, mientras Hipotecario ofrece hasta el 80%, aunque con un plazo máximo más corto, de 15 años.

Macro reserva la tasa preferencial para clientes del Plan Sueldo Selecta y sus hijos, mientras Credicoop exige acreditar haberes en la entidad. Patagonia cubre hasta el 70% del inmueble, tiene un plazo máximo de 20 años y establece ingresos mínimos de $1 millón. Para quienes quedan fuera de esa línea, el interés sube al 10,5%.

Los cuatro bancos del Grupo Petersen también se acomodaron al nuevo esquema para clientes que cobren sus haberes allí. Permiten solicitar hasta 150.000 UVA y ofrecen plazos de entre 15 y 20 años. Esa cifra también marca el límite establecido para los préstamos otorgados con recursos del FGS.

A este grupo hay que sumar entidades que ya se encontraban en niveles similares antes de los últimos recortes. BBVA tenía una alternativa con la misma tasa, mientras Banco Nación e ICBC se mantenían por debajo, con 6,7% y 6,9%, respectivamente.

El plazo del crédito termina pesando tanto como la tasa y puede cambiar bastante el valor de la primera cuota.

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Los tres bancos líderes con tasa menor al 7%: comparativa de cuotas e ingresos mínimos

Banco Ciudad quedó con el porcentaje más bajo entre las principales entidades, con una TNA del 6,5% para su línea Ciudad Primera Vivienda. La propuesta permite devolver el préstamo en hasta 25 años, cubre hasta el 75% del valor de la propiedad y admite que la cuota represente hasta el 25% de los ingresos.

Esa condición tiene límites concretos. La propiedad debe estar ubicada en la Ciudad de Buenos Aires, ser la primera vivienda familiar y permanente, tener hasta 80 m² y no superar los u$s2.800 por metro cuadrado. El monto máximo disponible es de $150 millones.

Banco Nación aparece muy cerca, con una tasa del 6,7% para quienes perciben sus haberes en la entidad y compran una vivienda única y permanente cuyo valor no supere las 210.000 UVA. El plazo puede llegar a 30 años, financia hasta el 75% y permite solicitar el equivalente en pesos de hasta 157.500 UVA.

ICBC completa el grupo con una TNA del 6,9% para clientes que depositan allí su sueldo. Su crédito llega hasta 20 años, financia hasta el 80% de una vivienda de uso permanente y permite pedir hasta $450 millones. La cuota no puede superar el 25% del ingreso y el piso general para solicitar la línea es de $1,4 millones mensuales.

La diferencia empieza a sentirse cuando se lleva cada propuesta a un monto concreto. Para un préstamo equivalente a u$s100.000 y tomando el plazo máximo de cada banco, la primera cuota del Nación ronda los $977.600. En Ciudad se ubica cerca de $1.022.940 y en ICBC llega aproximadamente a $1.165.500.

Con una relación cuota-ingreso del 25%, esos pagos exigirían ingresos familiares cercanos a $3,91 millones para una cuota de $977.600, $4,09 millones para una de $1.022.940 y $4,66 millones para una de $1.165.500. En Ciudad, además, hay que considerar el tope de $150 millones, por lo que el monto efectivo disponible dependerá de la equivalencia en pesos al momento de solicitarlo.

Simulación de cuota: cuánto vas a pagar por mes cada $100.000 dólares prestados

La comparación permite ver por qué mirar únicamente la tasa puede resultar engañoso. El plazo modifica mucho la primera cuota: Banco Nación combina el 6,7% con hasta 30 años, Ciudad tiene hasta 25 años e ICBC limita la devolución a 20 años. Por eso una diferencia pequeña en el interés puede terminar acompañada por una brecha bastante mayor en el pago mensual.

Para un financiamiento equivalente a u$s100.000, el cálculo arroja unos $977.600 mensuales en Banco Nación a 30 años, $1.022.940 en Banco Ciudad a 25 años y $1.165.500 en ICBC a 20 años. Son cuotas iniciales: al tratarse de préstamos UVA, después se actualizan con la evolución de esa unidad, que sigue al CER.

Entre los bancos que quedaron en el mismo nivel también aparecen diferencias importantes por el plazo. Una línea a 30 años, como la de BBVA, parte de aproximadamente $1.059.310 por cada u$s100.000 equivalentes. Cuando el período baja a 20 años, la cuota inicial ronda los $1.220.470.

Banco Hipotecario muestra con claridad el efecto de devolver el dinero en menos tiempo. Con un plazo máximo de 15 años, la primera cuota para el mismo monto se acerca a $1.404.420. La entidad permite financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, por encima del porcentaje disponible en varias de las líneas a 20 o 30 años.

El monto de operaciones en el segmento de contado se mantuvo firme este martes en USD 609,1 millones, mientras que el dólar mayorista finalizó estabilizado en 1.514 pesos.

La divisa comercial anota en septiembre un alza de 5,50 pesos o 0,4%, debajo de la inflación esperada para el corriente mes. En lo que va del año, el dólar ganó solo 59 pesos o 4,1%, unos 19 puntos porcentuales detrás de la inflación, estimada en el 23% en ese período.

El Banco Central estableció un techo para su régimen de bandas cambiarias en los $1.908,79, un movimiento que dejó al dólar mayorista con un margen de alza de 394,79 pesos o 26,1% para desafiar ese límite teórico de flotación. Se trata de la brecha más amplia desde el 8 de mayo de 2025 (27%), casi 17 meses atrás, dentro de un esquema que comenzó a regir el 14 de abril del año pasado.

“El dólar mayorista sigue ‘encerrado’ entre los $1.510/$1.515, mientras el BCRA -tras el salto del viernes- vuelve a un ritmo de compras diarias más cercano a los USD 10 millones. Mientras tanto, los operadores intensifican el debate sobre la dinámica de la divisa y la inflación, dado que tras amagar con correr más de la mano, recientemente se vuelve a evidenciar que el dólar queda por detrás, lo cual despierta mayores incomodidades para reactivar la actividad y frente a un ciclo electoral que suele históricamente activar una fuerte dolarización de carteras entre los ahorristas”, analizó el economista Gustavo Ber.

El dólar al púbico también permaneció sin variantes, a $1.535 para la venta en el Banco Nación. Se trató de la quinta rueda seguida para esta cotización minorista, en un máximo nominal. Asimismo, el dólar blue subió cinco pesos o 0,3% a $1.555 para la venta.

En materia de compras de reservas, Ignacio Morales, Chief Investments Officer de Wise Capital, observó que “la entidad sumó USD 211 millones en septiembre y acumula USD14.306 millones en lo que va de 2026. Sin embargo, el promedio diario de compras cayó a USD 14 millones, una cifra distante de los USD 137 millones registrados en mayo”.

“El Poder Ejecutivo busca refinanciar el vencimiento de la letra dólar linked D30S6 mediante una conversión voluntaria por títulos con plazos a uno, dos y 21 meses. El instrumento en circulación asciende a casi USD 4.400 millones, de los cuales el Banco Central posee unos USD 800 millones. Por esta razón, el saldo en manos privadas susceptible de canje disminuye a $5,43 billones. Esta cifra equivale al 40% del compromiso total de $13 billones programado para fin de mes”, consignó Morales.

Max Capital también indicó que “el Tesoro ofrece hoy un nuevo canje de deuda dollar-linked. La oferta incluye los bonos con vencimiento en noviembre de 2026 (D30N6) y junio de 2028 (TZV28), a cambio del bono que vence en septiembre (D30S6), del cual quedan USD 4.400 millones en circulación. La liquidación de los instrumentos tendrá lugar el jueves”.

Max Capital añadió que en el segmento de deuda en dólares, “la provincia de San Juan saldría al mercado internacional el jueves. Se espera que la provincia emita su primer bono internacional desde los años ’90 -cuando se emitió un bono de pequeño tamaño con garantía federal- por hasta USD 600 millones, sumándose a las provincias que han aprovechado la compresión de spreads para acceder a los mercados internacionales, entre ellas CABA, Santa Fe, Entre Ríos, Chubut y Neuquén”.

“En el plano de fundamentales, diversos frentes condicionan las expectativas de mediano y largo plazo sobre el tipo de cambio y el balance de divisas. Un informe de mercado destaca cómo el fenómeno del desarrollo de Vaca Muerta combinado con la política de la Fed genera un doble efecto en Argentina: por una parte, la mayor producción de hidrocarburos impulsa el ingreso de dólares por exportaciones, pero un entorno global de tasas elevadas encarece el financiamiento externo y presiona los rendimientos soberanos”, afirmó Felipe Mendoza, analista de mercados de EBC Financial Group.

A través de su cuenta en la red social “X”, el ministro de Economía Luis Caputo destacó que “entre enero y agosto de 2026, las exportaciones de la agroindustria crecieron 13% en relación a igual período del año pasado, alcanzando los USD 37.525 millones y registrando un nuevo récord histórico para dicho período. El crecimiento fue generalizado a lo largo de todo el sector”.

La mejora de los precios de los principales granos y la baja del precio de la urea, en un contexto de costos relativamente estables, permitieron una recuperación del resultado económico de la actividad agrícola. Sin embargo, la carga tributaria continúa representando más de la mitad de la renta que genera una hectárea.

El dato surge del Índice FADA, que mide la participación de los impuestos nacionales, provinciales y municipales sobre la renta agrícola. Según el relevamiento, por cada $100 de renta que genera una hectárea, $58,2 corresponden a impuestos. El indicador se ubicó así 3,7 puntos porcentuales por debajo del registro de junio, cuando había alcanzado el 61,9%.

La renta agrícola promedio se distribuye entre tres componentes: el 58,2% que representa la participación del Estado, el 27,3% correspondiente al costo de la tierra y el 14,5% que queda como resultado económico para el productor. Este último componente mejoró seis puntos porcentuales respecto de la medición anterior, principalmente por la evolución de los precios de los cultivos.

“La leve caída del índice no se dio por cambios en los impuestos argentinos en sí, fue por factores en el contexto internacional”, explicó Fiorella Savarino, economista de FADA. Según detalló, por un lado aumentaron los precios de los granos y, por otro, bajó el precio de la urea, uno de los principales insumos utilizados para producir.

La carga tributaria presenta diferencias según el cultivo. En septiembre, el Estado representó el 60,7% de la renta generada por una hectárea de soja, el 53,8% en maíz, el 55,5% en trigo y el 56,8% en girasol. En todos los casos, el indicador se redujo frente a junio.

La mejora fue particularmente significativa en trigo y girasol. En el caso del trigo, la participación de los impuestos cayó 18,2 puntos porcentuales respecto de junio, mientras que en girasol la baja fue de 8,1 puntos.

El informe vincula este comportamiento con la mejora de los precios internacionales y locales, en un contexto marcado por las tensiones geopolíticas entre Rusia y Ucrania y sus efectos sobre la logística.

“El aumento de los precios de los granos, junto con la baja de la urea, permitió que el resultado económico o la ganancia del productor mejore. Pero el Estado todavía se queda con una porción mayoritaria de esa renta”, señaló Antonella Semadeni, economista de FADA.

Dentro del total de impuestos que afronta una hectárea agrícola, la mayor parte corresponde a tributos nacionales no coparticipables, que representan el 55,6%. Los principales componentes son los derechos de exportación y el impuesto a los créditos y débitos bancarios.

En segundo lugar aparecen los impuestos nacionales coparticipables, con el 35,7% del total. Allí se encuentran principalmente el impuesto a las Ganancias y los saldos técnicos de IVA. Los impuestos provinciales explican el 7,8%, mientras que los municipales representan el 0,9%.

Los derechos de exportación redujeron su peso dentro de la estructura tributaria luego de las bajas aplicadas desde diciembre de 2023. Para los principales cultivos, la alícuota de soja pasó del 33% al 24%; la de maíz, del 12% al 8,5%; la de trigo, del 12% al 5,5%; y la de girasol, del 7% al 4,5%.

Como consecuencia, los impuestos nacionales no coparticipables representan actualmente el 55,6% del total, el nivel más bajo desde junio de 2019, según la serie del índice con esta desagregación.

La menor participación de los impuestos sobre la renta agrícola se dio en un contexto de mejora de los precios de los granos. En septiembre, el trigo aumentó 11% frente a junio y quedó 18,7% por encima de septiembre de 2025.

La soja avanzó 13,5% en el mercado local, hasta ubicarse en torno a USD 371 por tonelada, mientras que el maíz subió 7,6% respecto de junio y 10% interanual. El girasol registró una mejora del 20% en el mercado internacional.

A la vez, algunos costos mostraron una evolución favorable. El precio promedio de la urea cayó de USD 730 por tonelada en junio a USD 570 en septiembre. Así, para comprar una tonelada de urea se necesitaron 2,9 toneladas de maíz y 2,4 de trigo, frente a las 4 y 3,4 toneladas, respectivamente, que se requerían tres meses antes.

“Hoy, tanto para maíz como para trigo, se necesitan menos toneladas de grano que en junio para comprar una tonelada de urea”, dijo Nicolle Pisani Claro, economista jefa de FADA.

No todos los costos tuvieron la misma evolución. Los fletes aumentaron 3% en pesos respecto de junio, aunque registraron una baja del 2% medidos en dólares. En comparación con septiembre de 2025, acumularon una suba del 44% en pesos y del 30% en dólares.

La carga tributaria también varía según la provincia. El promedio nacional de 58,2% se ubicó en 56,9% en Córdoba, 56,1% en Buenos Aires, 53,9% en Santa Fe, 54,7% en La Pampa, 58,4% en Entre Ríos y 55% en San Luis.

El informe aclara que un porcentaje más elevado no implica necesariamente que en esa provincia se paguen más impuestos en términos de pesos. El resultado depende también de los rindes, los precios, los costos, los fletes y la estructura de impuestos provinciales y municipales de cada territorio.

Mientras el Congreso analiza más de 30 proyectos para dar alguna solución desde el estado que reduzca la morosidad en los créditos y el Gobierno lo considera “una cuestión entre privados” en la que no debe intervenir, el endeudamiento ya despertó otras reacciones. Hay 17 provincias que, a falta de una medida nacional, lanzaron alguna clase de refinanciación bajo distintas modalidades: desde una ley, como en CABA, hasta planes impulsados por los bancos provinciales o los gobiernos de cada distrito. A esas iniciativas se sumaron las de varios bancos líderes, en especial los públicos, que también salieron al rescate de los deudores.

Un informe del IERAL, de la Fundación Mediterránea, relevó esas acciones de bancos y provincias. Si bien destaca que el problema de la morosidad debe contextualizarse en que en la Argentina el crédito sigue siendo muy bajo y que “no constituye un riesgo para el sistema financiero y mucho menos para la estabilidad macroeconómica”, el documento asegura que “es justificada la preocupación que genera el tema y la consiguiente búsqueda de soluciones”.

La razón principal para ello es que resulta deseable evitar una situación conflictiva que afecta a muchas familias, además de tener “derivaciones negativas sobre el sistema de crédito”, ya que desde el punto de vista macro, el problema de la mora tiende a restringir la oferta y la demanda de crédito hacia adelante. El informe destaca la importancia de evitar que una porción de la sociedad quede marginada del acceso al crédito formal.

En ese sentido, el IERAL evaluó que pese a la necesidad de encontrar mecanismos de mercado para reducir la mora, también sería positivo que a nivel nacional se sancione una ley que impulse lo hecho por las provincias y los bancos. “Las iniciativas que buscan generar las condiciones para que los créditos en mora se refinancien voluntariamente son una manera eficiente de resolver el problema”, señaló. Aun así, advirtió que el rol del Estado es facilitar y no interferir. Por ello elogió las iniciativas provinciales, que detalló:

• Buenos Aires: Banco Provincia refinancia deudas en mora según la antigüedad del atraso. En tarjetas, alcanza deudas menores a $ 10 millones y con mora inferior a 70 días. Ofrece tasas fijas de 39% a 50% TNA, hasta 72 meses para préstamos y 60 cuotas para tarjetas.
• CABA: En base a una ley aprobada por la Legislatura, el Banco Ciudad ofrece un plan a morosos de tarjetas o préstamos personales. Establece una tasa fija máxima de 35% TNA, un mínimo de 24 cuotas y una reducción del 50% de Ingresos Brutos sobre los intereses. También dhirieron a la ley los bancos Macro, Santander, ICBC, Supervielle, Credicoop, Comafi, BBVA, Galicia y Piano.
• Chaco: Para deudas personales o tarjetas, el Nuevo Banco del Chaco financia con cuotas de hasta 50% del sueldo, tasas del 35%-50% TNA y a 60 meses.
• Chubut: Para empleados públicos con tarjetas impagas: 25% TNA los primeros 24 meses y plazo total de 72 meses, más un año de gracia.
• Córdoba: Para morosos en situación BCRA 2 o 3, salvo deudas de juego: hasta 35% TNA, 24 o 48 meses y exención de Ingresos Brutos (IIBB).
• Corrientes: Para deudores que usaron más de 75% del límite de crédito: tasa de mercado menos 29 puntos para familias y 15 para empresas, hasta 12 cuotas.
• Entre Ríos: Para deudores públicos o privados: cuota de hasta 40% del sueldo, 60% TNA y 60 cuotas más dos meses de gracia.
• Jujuy: Para empleados públicos con mora menor a 90 días: tasa de 6 a 7 puntos inferior a la vigente.
• La Pampa: Para deudas de tarjetas: exime del impuesto a Sellos, tasa de 40%-49% TNA —36% para pymes— y plazo de 36 a 72 meses.
• La Rioja: Para mora de 90 días o más en Mastercard del Banco Rioja: tasa fija menor al 52% TNA y 36 meses.
• Mendoza: Para deudores morosos y no morosos: hasta 20% TNA, mínimo 24 cuotas, exención de Sellos y baja de IIBB.
• Misiones: Para empleados públicos, retirados y pensionados: TNA según el promedio del BCRA, hasta 60 meses y cuota de hasta 30%.
• Neuquén: Para deudores de tarjetas y préstamos: 35% TNA fija o UVA más 5%-20%, con plazo de hasta 36 meses.
• Salta: Para empleados públicos provinciales o municipales en mora: tasa según la antigüedad del atraso y hasta 48 meses.
• Santa Cruz: Para activos y jubilados del sector público con compromisos superiores a 50% de los ingresos: 35% TNA, hasta 120 meses y 3 de gracia.
• Santa Fe: Para empleados públicos o privados: tasa bonificada con techo de Banco Nación, hasta 60 cuotas y dos meses de gracia.
• Tierra del Fuego: Para deudores de préstamos personales: 10%-50% TNA para prevención y 39%-50% para regularización; hasta 72 meses.

El informe de IERAL destacó que las entidades financieras respondieron al aumento de la mora con programas de refinanciación destinados a facilitar la regularización de las deudas. “El proceso es liderado por bancos públicos, pero se extiende al resto de las entidades”, indicó el documento, que releva iniciativas de Banco Nación, Banco Provincia, Bancor, Banco Macro, Galicia, ICBC y BBVA.

De acuerdo con el análisis, los planes apuntan a reemplazar las deudas impagas por nuevos créditos con condiciones más accesibles para los clientes. “La operatoria consiste en ofrecer a los deudores un nuevo crédito en condiciones más accesibles y, por lo tanto, facilitan la regularización”, señala IERAL. El informe agrega que las alternativas incluyen extensiones de plazos, moderación de intereses y, en algunos casos, créditos actualizados por UVA para reducir el peso de la cuota inicial sobre los ingresos.

El informe de IERAL propone que el Congreso sancione una ley nacional para acompañar la refinanciación voluntaria de deudas en mora entre acreedores y deudores. La iniciativa no buscaría modificar por la fuerza las condiciones de los créditos existentes, sino reducir los costos que dificultan los acuerdos. “Considerando todas estas restricciones y tomando como antecedentes las acciones que ya vienen tomando las entidades financieras y los gobiernos provinciales, a través de una ley nacional se puede plasmar una estrategia que aliente y facilite los acuerdos privados de refinanciación de deudas en mora”, señala el trabajo.

El respaldo a una norma nacional está acompañado por una serie de advertencias sobre sus efectos. El informe sostiene que las medidas no deben desalentar la oferta de crédito futura, ni convertirse en un rescate para entidades financieras, ni incentivar nuevos incumplimientos, ni tampoco otorgar un tratamiento más favorable a los morosos que a quienes mantienen sus pagos al día. También advierte que la solución “no debería tener costo fiscal, o si lo tiene, debería ser mínimo” y que las decisiones deben contribuir a expandir el crédito en el largo plazo.

El primer eje de la propuesta consiste en quitar impuestos en los préstamos destinados a refinanciar deudas. “La principal medida es eliminar, inicialmente para los créditos de refinanciación, todos los tributos que encarecen la tasa de interés”, plantea IERAL. La ley podría establecer una exención de IVA sobre los intereses, condicionada a que las provincias apliquen un alivio similar en Ingresos Brutos y Sellos, y a que los municipios eliminen las tasas que recaen sobre esos créditos.

La segunda vía apunta a extender el uso de préstamos UVA más una tasa de interés moderada. “El otro eje de intervención recomendable es establecer condiciones dentro del sistema financiero que faciliten la refinanciación de pasivos en mora a través de créditos UVA (más una tasa de interés), en lugar de nuevos créditos a tasa fija”, indica el documento. El informe propone, además, analizar una reducción de encajes para las entidades que destinen los fondos liberados a financiar esas operaciones.

Para el IERAL, la predisposición de los bancos y los gobiernos provinciales para promover la refinanciación de las deudas en mora a través de acuerdos voluntarios, lejos de eximir al Congreso de avanzar con una ley, le allana el camino para hacerlo y “genera la oportunidad para que desde una ley nacional se articulen mejor los esfuerzos” para potenciar el alivio a las familias endeudadas. “En concreto, una combinación de eliminación de impuestos con fondeo a las entidades financieras para promover créditos actualizados por UVA, permite una sustancial baja en el monto de la cuota. Esto contribuye a facilitar los acuerdos que permitirán la regularización de la deuda”, concluyó el documento.