El mercado inmobiliario rural atraviesa uno de los momentos de mayor dinamismo de los últimos años. Hoy las consultas se multiplican, las recorridas por establecimientos volvieron a intensificarse y las operaciones comenzaron a acelerarse. En ese escenario, hay un dato que sobresale sobre el resto: los campos ganaderos, históricamente relegados frente a los agrícolas, comenzaron a recuperar terreno y ya muestran recomposiciones de hasta un 30% respecto de los valores que se manejaban tiempo atrás.
El fenómeno no se limita a una región determinada ni a un solo tipo de establecimiento. Los operadores remarcaron que existe interés por prácticamente todas las categorías de campos, aunque con distintos niveles de intensidad. Los agrícolas de mayor calidad siguen encabezando la demanda, seguidos por los agrícolas de menor potencial, los mixtos y, finalmente, los ganaderos, que hoy aparecen como la gran sorpresa del mercado.
Detrás de este cambio confluyen varios factores. La estabilización de algunas variables macroeconómicas, una inflación en descenso, un riesgo país más bajo, la mejora de la rentabilidad de la ganadería, las desregulaciones impulsadas por el Gobierno y la expectativa de nuevas reformas para el sector alimentan un clima de mayor confianza que vuelve a colocar a la tierra entre las inversiones preferidas. “El mercado de campos está hoy desorbitado”, resumió Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios.
Según explicó, actualmente existe demanda por establecimientos agrícolas, mixtos y ganaderos en distintas zonas del país. “Hay actividad, consultas y recorridas. En algunos casos, alguien está analizando una oferta y aparece otro interesado que acepta todas las condiciones del vendedor y el negocio se cierra inmediatamente”, describió.
Para Madero, esa situación se observa especialmente en los campos agrícolas de mayor calidad, donde la escasez de oferta mantiene muy firmes las cotizaciones: “Los propietarios ya están pidiendo valores superiores a los US$20.000 por hectárea que se habían transformado en una referencia para la zona núcleo y aparecen operaciones que podrían cerrarse por encima de esos niveles”.
Una visión similar aportó Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, aunque advirtió que el mercado comenzó a mostrar otra particularidad: la oferta se redujo de manera significativa. “Se vendieron bastantes campos, otros se sacaron de la venta y otros se vendieron caros“, sintetizó.
A su juicio, muchos propietarios prefieren esperar antes de desprenderse de sus establecimientos porque consideran que todavía existe margen para nuevas subas: “Hay muy pocos campos buenos disponibles. Si aparecieran establecimientos agrícolas de clase uno, seguramente se venderían sin dificultades”.
En Álzaga Unzué y Cía. observan un comportamiento parecido. Mariano Maurette, responsable de la sección Campos de la firma, señaló que la demanda continúa firme mientras la oferta sigue siendo limitada: “La demanda de campos agrícolas continúa firme, vigente, como siempre, y la oferta es escasa“.
Sin embargo, aclaró que la mayor novedad del mercado pasa por otro segmento. “La demanda de los campos mixtos y de los ganaderos es claramente mayor que la que tenían hace algunos años”, afirmó.
Ese cambio de escenario encuentra una explicación directa en la evolución que tuvo la actividad ganadera durante los últimos meses. Luego de varios años en los que el valor de la tierra destinada exclusivamente a la producción vacuna había quedado rezagado respecto de otras categorías, comenzó un proceso de recomposición que hoy sorprende incluso a los propios operadores.
Para Madero, esa recuperación ya es evidente: “Los campos ganaderos salen al mercado tranquilamente con valores un 30% superiores a los que se negociaban tiempo atrás”. Según detalló, en la Cuenca del Salado —una de las principales referencias del mercado ganadero bonaerense— ya se habla de establecimientos de media vaca por hectárea que rondan los US$3000 por hectárea, aunque el valor final depende de factores como la ubicación, la infraestructura y el nivel de productividad. No obstante, aclaró que esa recomposición todavía encuentra resistencia entre algunos compradores: “Hay demanda por campos ganaderos, pero también hay una oferta que sale con valores muy altos y el inversor todavía no está convalidando completamente esos precios. Por eso existen pocas operaciones cerradas”.
Frenkel Santillán coincidió en que la recuperación fue muy significativa. “Un campo que hace poco tiempo valía alrededor de US$2500 por hectárea hoy se ofrece cerca de US$3500. Es una suba importante”, indicó. No obstante, sostuvo que, aun con esa mejora, la tierra destinada a la ganadería todavía no refleja completamente el buen momento que atraviesa la producción vacuna. “El precio de la carne justificaría incluso valores mayores, aunque muchos inversores todavía creen que el gran negocio de largo plazo seguirá siendo la agricultura”, señaló.
Maurette introduce un matiz. Consideró que hablar de un porcentaje uniforme puede resultar engañoso porque dentro del universo de los campos ganaderos existen realidades muy diferentes. “Un campo ganadero puede tener apenas un 5% de lomas o contar con un 40% de superficie praderizable. Eso modifica completamente el valor”, explicó. Por esa razón, prefiere hablar de una recomposición más moderada. “Sería prudente hablar de una mejora de entre un 15% y un 25%, aunque en algunos casos puede acercarse al 30%”, indicó.
Eje político
El renovado movimiento del mercado también modificó el perfil de los compradores. Si hace algunos años predominaban casi exclusivamente los productores que buscaban ampliar su escala, ahora comenzaron a aparecer inversores provenientes de otros sectores de la economía. “Hoy vemos que quienes compran campos ganaderos o mixtos llegan con un proyecto de largo plazo. Ya no buscan únicamente tierra, sino establecimientos donde puedan aumentar la productividad incorporando genética, mejorando las pasturas, invirtiendo en fertilización, infraestructura y tecnología aplicada a la producción”, explicó Federico Nordheimer, director de Nordheimer Campos y Estancias.
Madero señaló que, además del productor tradicional, creció la presencia de capitales provenientes de la energía, minería, industria y otras actividades: “Ven al campo como una alternativa de inversión con proyección positiva de largo plazo”.
Frenkel Santillán coincidió en ese diagnóstico. “El chacarero sigue siendo el principal comprador de campos chicos, pero en operaciones de US$5 o US$6 millones para arriba aparece otro inversor que entiende que hoy comprar tierra puede ser un muy buen negocio inmobiliario”, indicó.
Maurette agregó que, en el caso de los campos ganaderos, predominan productores que ya están vinculados con la actividad. “Como hoy la relación entre el valor de la vaca y el de la tierra sigue siendo favorable, muchos están aprovechando para vender hacienda y comprar más superficie”, sostuvo.
Los operadores coincidieron, además, en que la escasez de oferta sigue siendo uno de los principales motores del mercado. “Muchos propietarios retiraron sus campos de la venta porque consideran que todavía pueden valer más”, resumió Frenkel Santillán.
Para Madero, la evolución de los precios dependerá de la consolidación del rumbo económico: “Todo lo que genere confianza, estabilidad y permita proyectar inversiones a largo plazo va a favorecer la demanda y repercutirá en el valor de la tierra”. En ese sentido, mencionó como factores clave la continuidad de la baja de la inflación, la reducción del riesgo país, las desregulaciones y el acceso a créditos de largo plazo para la compra de campos.
En ese escenario también comenzó a ganar espacio la variable política. “Si Javier Milei gana las elecciones de 2027, los campos van a subir. Mucha gente retiró sus establecimientos de la venta a la espera de esa mejora, aunque hoy son solamente expectativas”, sostuvo Frenkel Santillán. Maurette consideró que el tema electoral ya empezó a aparecer entre compradores y vendedores, aunque pidió prudencia. “Nuestro mercado se mueve con cautela. No es un mercado volátil como el de los granos o el dólar”, cerró.
