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El Gobierno anunció este miércoles un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario, con un programa por $2 billones que busca ampliar los fondos disponibles para financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda. Junto con las condiciones de la iniciativa, el Ministerio de Economía difundió una simulación que permite llevar el anuncio a un caso concreto: cuánto podría representar la cuota para quien busque financiar una propiedad.

Dentro de ese esquema, la cartera que dirige Luis Caputo incluyó un ejemplo concreto que permite ponerle números a una operación. El Ministerio calculó cuánto comenzaría pagando una familia por un crédito hipotecario equivalente a unos USD 80.000, bajo determinadas condiciones de tasa y plazo. Según esa simulación, la primera cuota sería de $865.098.

El ejercicio incluido en la presentación oficial toma como referencia una propiedad valuada en USD 106.667. Sobre ese precio, el crédito cubre el 75% del inmueble y alcanza los $120.920.000, monto que equivale aproximadamente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial actual. Para realizar el cálculo, Economía utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%.

Así, para quien busca dimensionar cuánto implica tomar un préstamo de ese tamaño, el dato inicial que surge del ejemplo oficial es una cuota de $865.098. Se trata del primer pago contemplado en una financiación que se extiende durante 25 años y cuyo capital se encuentra ajustado por UVA.

El ejemplo también permite observar qué proporción del valor de la propiedad queda financiada. El inmueble considerado cuesta USD 106.667 y el crédito representa el 75% de ese precio. En consecuencia, el comprador debe afrontar por otra vía el porcentaje restante del valor de la vivienda. La presentación oficial no incorpora dentro de esa simulación otros gastos vinculados con la operación.

La cifra de $865.098 corresponde a la cuota inicial, un punto relevante por las características del financiamiento utilizado en el ejemplo. La tasa aplicada es UVA + 7%, por lo que no se trata de una cuota fija en pesos durante los 25 años del préstamo.

Dentro del mismo ejercicio aparece además el ingreso requerido para el grupo familiar. Con una relación entre cuota e ingreso del 25%, el cálculo oficial establece un ingreso neto mensual de $3.460.391. De esta manera, remarcó el ministro Caputo durante la conferencia, una pareja cuyos integrantes tengan un ingreso de bolsillo en torno a $1,7 millones podrían acceder a un crédito de USD 80.000.

En qué consiste el programa oficial

La simulación forma parte del Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario anunciado por el equipo económico, que contempla un monto total de $2 billones. El mecanismo consiste en licitar dinero del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses a plazo fijo entre bancos, para generar fondos prestables que permitan ampliar el sector. Serán depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un interés adicional.

Los recursos tendrán un destino específico. Según las condiciones difundidas por el Ministerio de Economía, deberán utilizarse para otorgar créditos hipotecarios a personas humanas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda. El alcance del programa no se limita a quienes buscan comprar una casa o un departamento, sino que también contempla otras alternativas vinculadas con la vivienda.

El monto previsto para cada licitación será de $200.000 millones. El esquema contempla, a su vez, dos tramos diferentes para los depósitos que funcionarán como instrumento para canalizar los fondos hacia el financiamiento hipotecario.

El primer tramo tendrá un plazo de un año y una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 2,50%. El segundo se extenderá durante cinco años y tendrá una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 4,50%. Esas son las condiciones mínimas fijadas para los dos tipos de depósitos contemplados dentro del programa.

Las entidades financieras también tendrán un límite en cada convocatoria. Cada una podrá ofertar hasta el 20% del monto total por licitación. Una vez constituidos los depósitos, los bancos tendrán un plazo determinado para convertir esos recursos en financiamiento para vivienda. La presentación oficial establece 90 días corridos desde la fecha de constitución del depósito para la aplicación de los fondos.

Qué condiciones tendrán los créditos hipotecarios

Además de determinar las características de las licitaciones, el programa fija una serie de condiciones para los préstamos que las entidades financieras otorguen con los recursos adjudicados. Entre ellas aparecen límites vinculados con la tasa, el plazo de devolución y el monto máximo que puede alcanzar cada operación.

En materia de tasas, las entidades adjudicatarias no podrán otorgar con esos fondos préstamos hipotecarios a una tasa superior a UVA + 7,50%. Ese porcentaje funciona como techo para los créditos comprendidos dentro del programa.

La simulación difundida por Economía utiliza una tasa algo menor que ese máximo. Para el préstamo de $120.920.000, el cálculo se realizó con UVA + 7%, es decir, medio punto porcentual por debajo del límite previsto en las condiciones generales. Con esa tasa y un plazo de 25 años, la cuota inicial calculada asciende a $865.098.

El plazo también está regulado. El programa determina que los préstamos hipotecarios financiados mediante este mecanismo deberán tener una duración mínima de 15 años. No establece en la presentación un plazo único para todos los créditos. El caso elegido para mostrar cómo funcionaría una operación se extiende por 25 años.

A esas condiciones se suma un límite para el monto que podrá recibir cada tomador. El máximo será el equivalente a 150.000 UVA por crédito. De esta manera, las entidades que accedan a los recursos deberán respetar simultáneamente el techo de tasa, el plazo mínimo y el máximo previsto para cada préstamo.

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El sistema de generación de ingresos exhibe una de las brechas más marcadas y persistentes en materia de mercado laboral: la diferencia salarial entre quienes tienen un empleo asalariado registrado y quienes trabajan sin aportes ni contribuciones. Según el Indec, un asalariado registrado del sector privado ganó en 2025 en promedio $2.282.905 brutos por mes, mientras que uno no registrado percibió 556.783 pesos. La diferencia arroja una brecha de 4,1 veces: por cada peso que cobra un trabajador informal, uno formal percibe algo más de cuatro.

Ahora bien, antes de avanzar sobre los números, es necesario aclarar qué mide exactamente el Indec. La remuneración de los asalariados registrados no equivale al sueldo de bolsillo que efectivamente cobra el trabajador, sino que incluye también los aportes personales a la seguridad social y las contribuciones patronales, es decir, se acerca más al concepto de “costo laboral”. En el caso de los no registrados, en cambio, la cifra sí refleja el ingreso neto, porque al no estar declarados no existen aportes ni contribuciones de por medio. La comparación, entonces, no es estrictamente entre “lo que cobra” un trabajador formal y uno informal en igualdad de condiciones, sino entre el costo salarial de uno y el ingreso de bolsillo del otro.

Aun con esa salvedad, la brecha sigue siendo contundente. Si se tiene en cuenta el salario promedio neto de un trabajador formal, es decir lo que cobra de bolsillo ($1.894.811,48),la brecha con los trabajadores informales es de 3,4 veces.

Un problema de larga data

El fenómeno no es nuevo. La informalidad laboral constituye un problema estructural en la Argentina, que se sostiene más allá de los vaivenes de la actividad económica y que golpea de manera desigual según el sector, la edad y el tipo de tarea. El propio informe del Indec, al desagregar los datos de 2025, permite dimensionar su magnitud: sobre un total de 18.987.387 puestos de trabajo del sector privado, 7.309.603 corresponden a asalariados registrados y 5.595.322 a asalariados no registrados, mientras que otros 6.082.462 son no asalariados o trabajadores por cuenta propia. Dicho de otro modo, más de cuatro de cada diez puestos asalariados del sector privado no están registrados.

Un dato importante a tener en cuenta es el rol que juega en el cálculo la cantidad de horas trabajadas. Según el Indec, un asalariado registrado del sector privado trabaja en promedio 1.774 horas anuales, frente a las 1.371 horas de un no registrado. Esa diferencia horaria reduce parcialmente la brecha cuando se la mide por hora trabajada en lugar de por puesto: la remuneración promedio ronda los $15.445 por hora entre los formales y los $4.875 entre los informales, lo que arroja una brecha de 3,2 veces. Es decir, buena parte de la distancia salarial persiste incluso descontando el efecto de las horas, lo que confirma que la informalidad no solo implica menos horas de trabajo, sino también una retribución sensiblemente más baja por cada hora efectivamente trabajada.

Los extremos del ranking sectorial

Al desagregar la información por rama de actividad, el informe del Indec permite identificar los sectores donde la brecha se agudiza y aquellos donde se achica. El rubro de “Electricidad, gas y agua” encabeza la lista con la diferencia más pronunciada: un asalariado registrado de ese sector gana en promedio $4.435.822 brutos, contra $704.927 de un no registrado, lo que equivale a una brecha de 6,3 veces. Le sigue “Otras actividades de servicios comunitarias, sociales y personales”, con una diferencia de 5,2 veces, y “Transporte, almacenamiento y comunicaciones”, con 4,2 veces.

En el otro extremo se ubica la rama de “Hogares privados con servicio doméstico”, el sector con la brecha más reducida de todo el relevamiento: 1,6 veces, aunque en un escenario de salarios extremadamente bajos: $291.694 entre los registrados y de $184.558 entre los no registrados. Es algo mayor la brecha de las “Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler”, con una diferencia de 2 veces, y “Servicios sociales y de salud privados”, con 2,3 veces.

Entre esos polos se despliega un abanico amplio de situaciones. En “Industria manufacturera”, uno de los sectores con mayor cantidad de puestos de trabajo de la economía, un asalariado registrado percibe en promedio $2.957.685 mensuales brutos, frente a $759.562 de un no registrado, una brecha de 3,9 veces. En Construcción, actividad tradicionalmente asociada a altos niveles de informalidad, la diferencia es de 2,4 veces, con salarios de $1.837.964 para los registrados y $752.980 para los no registrados.

Un patrón que se repite en casi todos los rubros

Más allá de las diferencias puntuales entre sectores, el patrón general se repite: en todas las ramas relevadas por el Indec, sin excepción, el salario promedio de un asalariado registrado supera al de uno no registrado. Lo que varía es la intensidad de esa distancia, que va desde el 1,6 veces de Hogares privados con servicio doméstico hasta el 6,3 veces de Electricidad, gas y agua.

Esa dispersión sectorial también refleja las particularidades de cada actividad. Los rubros con brechas más elevadas suelen coincidir con sectores donde la formalización otorga acceso a convenios colectivos con escalas salariales más altas, mientras que el trabajo no registrado en esas mismas ramas queda por fuera de esos pisos. En cambio, en actividades como el servicio doméstico, donde la informalidad es estructuralmente mayoritaria y la escala salarial formal también resulta comparativamente baja, la distancia entre ambos universos se reduce.

El informe del Indec muestra además que la brecha salarial no es un fenómeno homogéneo puertas adentro de cada categoría: la diferencia entre formales e informales convive con otra brecha, la de género, que también se manifiesta con distinta intensidad según el sector y el tramo etario, aunque de forma menos pronunciada cuando se la mide por hora trabajada que cuando se la mide por puesto de trabajo.

El ex intendente de San Miguel, Joaquín de la Torre, lanzó una idea en con la que promete resolver los problemas persistentes en el conurbano: otorgarle a los 24 municipios de la región metropolitana con jerarquía federal.

“Los problemas en el conurbano, lejos de mejorar, se han ido agravando en los últimos años. Lo que hay que hacer entonces son cambios profundos”, introdujo el dirigente, durante su paso por el estudio de Infobae al Amanecer, donde dialogó con Nacho Girón, Luciana Rubinska y Belén Escobar.

Ante la falta de recursos y presupuesto para invertir en salud, educación y seguridad en esa región, De la Torre propuso: “Eliminamos el gobierno provincial del conurbano”. “Los 24 distritos que están de la ruta 6 hacia la capital, los convertimos en distritos federales que dependan directamente del gobierno nacional”, completó.

Con esa fórmula, el sistema de financiamiento de la zona metropolitana bonaerense se asignaría con recursos “directamente a los municipios y a la Nación”. En concreto, los distritos no serían nuevas provincias, sino que tendrían rango federal: “Solamente van a quedar con dos gobiernos, el municipal y el nacional. Toda esa plata que se ahorra, una va para el resto de la provincia y la otra se le da a la Nación para que pague los sueldos docentes, de las fuerzas de seguridad y de los médicos de los tres hospitales nacionales del conurbano”.

Para De la Torre, los 24 puntos de coparticipación que cobra la provincia de Buenos Aires “son escasos”, y sobre todo para afrontar las demandas de servicios de los habitantes del conurbano, que representa el 28% de la población nacional. “El régimen de coparticipación ha castigado durísimamente al conurbano. La provincia se pasa siempre quejándose de que le falta plata. Con este sistema y la eliminación del gobierno de la provincia de Buenos Aires para el 70% de su población, lo que hacemos es ahorrar un montón de plata y dejar de tener ese reclamo pendiente”, concluyó.

Cómo se financiarían los servicios

De la Torre puntualizó que en el conurbano viven entre 13 y 14 millones de personas, que dependen ya de servicios esenciales que presta o regula Nación, como el transporte público, las concesiones de la distribución de electricidad y el gas, o la prestación del agua y cloaca, que dependen de AySA, que está bajo el control del Poder Ejecutivo Nacional. La reasignación de fondos permitiría avanzar en esas obras “urgentes”: “En el conurbano falta el 50% de cloaca y agua”.

Con respecto a la seguridad, De la Torre explicó que se encargarán de esa función las fuerzas federales: “Hoy Gendarmería ya tiene asiento en Campo de Mayo y en distintos lugares del conurbano, eso pasaría a ser territorio donde Gendarmería y Prefectura pasarían a ser la fuerza de seguridad”.

En este marco, el modelo a imitar es el de la antigua Ciudad de Buenos Aires, antes de adquirir su autonomía plena con la reforma constitucional. En contraste con esa experiencia, rechazó la creación de una nueva gobernación para el conurbano: “Otro gobierno más es más gasto. Yo digo: eliminemos un gobierno”.

De la Torre también indicó que impactaría el esquema impositivo con esta reforma: “Le sacamos el impuesto de los ingresos brutos, que es un impuesto terrible, caro. ¿Por qué? Porque no hay que pagar el gobierno provincial”.

Las críticas al Gobierno y la proyección electoral

Al analizar la coyuntura nacional, De la Torre cuestionó al gobierno de Javier Milei, al señalar que apenas “vino hacer dos cosas”, como lograr el “orden fiscal y la eliminación de los gerentes de la pobreza”, pero después “no hizo más nada”. “El gobierno está encerrado en que lo único que tiene que hacer es lo anterior”, dijo.

Respecto del futuro político y las elecciones presidente de 2027, el ex intendente descartó una posible reelección de Javier Milei: “No, yo no la veo”. Y si bien argumentó que “la gente no quiere volver al pasado”, pretende que “le resuelvan los problemas para adelante”. “El político que descubra y tenga claro esto es el próximo presidente de la Argentina”, completó.

Consultado sobre sus propias aspiraciones, reconoció: “Me encantaría ser gobernador de la provincia de Buenos Aires. Por supuesto que me gustaría. Si están las condiciones, intentaremos”. Y remarcó: “A la provincia hay que explotarla, no hay que seguir acariciándola. Es mentira que se soluciona acariciándola. Hay que explotarla”.

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