Pedir un crédito hipotecario implica revisar mucho más que la tasa de interés que promociona cada banco. Antes de firmar, una de las preguntas que más se repiten entre quienes buscan financiar una vivienda es más simple y más concreta: cuánto habrá que pagar el primer mes. En los créditos ajustados por UVA, ese número suele terminar siendo el que define si el crédito resulta viable para el ingreso familiar disponible.
Un relevamiento de la consultora Empiria permite despejar esa incógnita para un monto de referencia habitual en las operaciones inmobiliarias: 100.000 dólares. El estudio compara, banco por banco, la cuota inicial que exige cada entidad por ese capital y expone diferencias que, según la línea elegida, pueden implicar pagar bastante más por un préstamo de igual monto y en las mismas condiciones cambiarias.
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Buena parte de esa oferta corresponde a líneas fondeadas con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), el esquema que el Gobierno activó semanas atrás para ampliar el financiamiento de largo plazo destinado a la vivienda. Los bancos que forman parte de ese esquema, deben ofrecer créditos hipotecarios con una tasa que no puede superar UVA más 7,5% anual, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por operación. Esa condición lleva a que varias entidades tengan una primera cuota idéntica.
Las líneas que fondea el FGS
Los bancos BBVA, Patagonia e ICBC muestran la cuota inicial más baja entre las líneas que reciben fondeo del FGS. Por un préstamo de USD 100.000, BBVA exige un primer pago de 1.059.310 pesos. En tanto, la cuota inicial de Patagonia es de $1.164.900 y la de ICBC de 1.165.500 pesos. Se trata de valores algo menores al resto de las entidades que integran ese mismo esquema, aunque la diferencia entre ellas no llega a ser determinante a la hora de comparar el costo total del crédito.
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El resto de los bancos que participan del programa converge en un mismo número: Comafi, Credicoop, Galicia, Macro, Santander, Supervielle y los del Grupo Petersen (Banco de San Juan, Santa Cruz, Santa Fe y Entre Ríos) fijaron la cuota inicial en $1.220.470 para un préstamo del mismo monto. La coincidencia se explica porque todas esas líneas quedaron ancladas al techo de tasa que impone el programa oficial, motivo por el cual terminan mostrando condiciones prácticamente idénticas entre sí. En la práctica, siete de las diez entidades que integran el esquema del FGS le cobran al cliente el mismo primer pago por igual capital solicitado.
Las opciones fuera del programa del Gobierno
Fuera del esquema del FGS, algunas entidades ofrecen condiciones todavía más accesibles. Banco de Neuquén es la opción más económica, con una cuota inicial de $878.640 para un crédito de USD 100.000, seguido por Banco de Rosario, con $934.100, y Banco Nación, con 977.600 pesos. El Banco Ciudad completa ese grupo con un primer pago de 1.022.940 pesos. En todos los casos se trata de líneas que cuenta con tasas de interés bajas para sus clientes: Banco de Neuquén ofrece entre 3,5% y 8,5% según el plazo elegido, Banco de Rosario cobra 4,2% y Banco Nación aplica 6,7% a quienes ya operan con la entidad.
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En el otro extremo se ubican las líneas con la cuota inicial más elevada, dejando de lado los créditos en dólares y la línea no UVA de Banco Provincia, que responden a una lógica distinta de financiamiento. Banco de Chubut exige un primer pago de $1.628.030 para el mismo monto de USD 10.000, seguido por Brubank, con una cuota inicial de $1.558.350, y Banco de Corrientes, con 1.451.980 pesos. Banco Hipotecario, Banco Del Sol y BanCor completan ese grupo, con cuotas iniciales de $1.404.420, $1.363.080 y $1.353.360, respectivamente. Estas entidades combinan, en general, tasas de interés más altas: Banco de Chubut aplica 10% sin distinción entre clientes y no clientes, Brubank cobra 12% a quienes ya operan con el banco y Banco de Corrientes fija su tasa en 9,9%, también solo para clientes, de acuerdo al relevamiento del economista.
La distancia entre los extremos es considerable. Entre la cuota más baja y la más alta la diferencia supera el 85%, pese a tratarse del mismo capital solicitado y de la misma moneda de referencia. Esa brecha explica por qué, a la hora de elegir un banco para financiar la compra de una vivienda, la tasa de interés nominal termina siendo solo una parte del análisis: el plazo máximo, el porcentaje de financiamiento y la relación entre cuota e ingreso también inciden en el resultado final.
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Ese último punto también marca diferencias entre las entidades con cuotas similares. Banco de Chubut, por ejemplo, ofrece una de las cuotas iniciales más altas del relevamiento, en parte porque trabaja con un plazo máximo de 15 años, mientras que Banco Nación permite extender el pago hasta 30 años para un préstamo del mismo monto.
