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La Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que modifica los procedimientos de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. Como la iniciativa recibió cambios durante su tratamiento, deberá regresar al Senado para que la Cámara alta defina si acepta las modificaciones antes de que pueda convertirse en ley.

La propuesta busca acelerar los desalojos y precisar las obligaciones de propietarios, inquilinos y demás ocupantes. Entre sus puntos centrales, dispone que la acción de desalojo se tramite por el “juicio sumarísimo”, un procedimiento más breve que el ordinario.

También amplía quiénes pueden iniciar el reclamo. La acción no se limita a los propietarios: procederá a pedido de cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado, sin importar su naturaleza jurídica. Podrá dirigirse contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. En el caso de locatarios, sublocatarios o quienes hayan ingresado de forma legítima, procederá cuando hayan incumplido los términos y condiciones de uso del inmueble o se hayan constituido en mora según el contrato.

Falta de pago, intimación previa y devolución de llaves

El proyecto sustituye el artículo 1222 del Código Civil y Comercial. En los contratos con destino habitacional, el locador deberá intimar de manera fehaciente al locatario al pago de la cantidad debida antes de demandar el desalojo por falta de pago. La intimación tendrá que especificar el lugar de pago y otorgar un plazo no inferior a diez días corridos, contados desde su recepción.

La notificación podrá dirigirse al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea real o electrónico. Se considerará válida aun si el inquilino se niega a recibirla o si no puede perfeccionarse por motivos que le sean imputables.

Vencido el plazo, o si la locación se extingue por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble. Si no lo hace, el locador podrá iniciar la acción de desalojo, que deberá sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley.

El dueño no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino. Si ante el requerimiento del locatario el locador se niega o guarda silencio, el inquilino podrá consignar judicialmente las llaves, y los gastos y costas quedarán a cargo del locador.

Además, el inquilino no adeudará alquileres ni ninguna obligación accesoria desde el día de la notificación fehaciente al locador para que reciba las llaves, siempre que realice la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes. Si la consignación se inició después de vencido ese plazo, el inquilino dejará de deber desde que se le notifique al locador el depósito judicial de las llaves.

Para los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato, el artículo 684 bis prevé que el actor pueda obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento y el plazo que hayan previsto las partes. Si no lo pactaron, se aplicará el procedimiento del artículo 680 bis. Si se prueba que el actor obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraran la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta diez veces el monto del último canon locativo, en favor de la contraparte.

Ocupaciones, reconocimiento judicial y personas vulnerables

Otro punto relevante del proyecto aprobado en Diputados es el artículo 680 bis, ya mencionado. Cuando la acción se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble a pedido del actor, en cualquier etapa del juicio posterior a la contestación de la demanda. Para eso, el derecho invocado deberá resultar verosímil y habrá que presentar previamente una caución juratoria.

Cuando el desalojo se funde en cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar, antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia. La diligencia se hará con asistencia del Defensor Oficial y servirá para identificar a los ocupantes, con su nombre completo, nacionalidad y número de documento o pasaporte.

El proyecto incorpora además el artículo 680 quater, con resguardos para situaciones de vulnerabilidad. Cuando se acredite la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá, antes de ejecutar el lanzamiento, dar intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar. También tendrá que disponer un plazo prudencial, que no excederá los diez días, para asegurar una alternativa habitacional transitoria, sin perjuicio de que el proceso continúe.

En esos casos, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no se comprometan derechos de terceros ocupantes de buena fe. Si hay dudas, el magistrado podrá exigir una fianza personal o real suficiente para garantizar eventuales daños y perjuicios.

Notificaciones y lanzamiento

Sobre las notificaciones, el artículo 682 establece que, si en el contrato no se constituyó domicilio especial y el demandado no tiene su domicilio real dentro de la jurisdicción, la demanda podrá notificarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere o en el domicilio electrónico constituido a tal efecto.

El notificador deberá identificar a los ocupantes y pedirles razón de su relación con el demandado y del carácter en que lo ocupan. Para eso queda autorizado a requerir el auxilio de la fuerza pública, de ser necesario.

Según el artículo 684, cuando la notificación se cumpla en el inmueble, el notificador deberá hacer saber la existencia del juicio a cada sublocatario u ocupante presente, aunque no hubiese sido denunciado. También deberá advertirles que la sentencia producirá efectos contra todos y que, dentro del plazo para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles. Deberá informar al juez el carácter que invocan los presentes y la existencia de otros ocupantes que surja de manifestaciones de terceros.

Si hay ocupantes ausentes, los trámites no se suspenderán y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos. El notificador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fuesen necesarios.

Otros cambios y vigencia

El texto no se limita a los desalojos. En su primer capítulo modifica la ley de expropiaciones (21.499). Establece, entre otros puntos, que la indemnización comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación. El lucro cesante no podrá exceder el 30% del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior, y el monto se actualizará por IPC más una tasa de interés. También reforma la ley de regularización dominial (24.374), que exige diez años de posesión pacífica, ostensible y continua, e incluye a los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residen y producen.

Otro capítulo modifica la ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. Habilita la presentación de documentos en soporte digital, fija en 30 días el plazo máximo para la calificación registral y crea el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble y la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.

Entre las disposiciones finales, el proyecto restituye la plena vigencia de la ley 26.737, de Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.

Si el Senado lo sanciona, la ley entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, salvo el capítulo sobre el Registro de la Propiedad Inmueble, que lo hará a los 180 días de esa publicación.

Alemania dio un paso parlamentario para crear una pensión de inicio temprano destinada a niños desde los seis años. El Bundestag aprobó el 16 de octubre un proyecto que prevé aportes estatales mensuales de 10 euros hasta los 18 años.

La medida alcanzará a los niños nacidos desde 2020, siempre que sus tutores legales soliciten el beneficio. El proyecto todavía requiere la aprobación de la Cámara Alta alemana, el Bundesrat, antes de convertirse en ley.

El Estado depositará el dinero en una cuenta a nombre de cada menor. Una entidad gestora administrará los fondos e invertirá el capital hasta que el titular alcance la mayoría de edad.

Cómo funcionará la pensión de inicio temprano

La agencia EFE informó que cada niño recibirá 10 euros por mes durante 12 años. El programa comenzará cuando cumpla seis años y terminará al llegar a los 18.

La cuenta quedará a nombre del menor y una sociedad gestora de fondos colocará el capital en el mercado. El proyecto busca impulsar el ahorro privado para la jubilación desde la infancia.

Al cumplir 18 años, el dinero pasará al sistema privado de previsión jubilatoria. El plan contempla ventajas fiscales para quienes mantengan el capital destinado a ese objetivo.

El diputado socialdemócrata Michael Thews defendió la iniciativa ante el Bundestag. “Hoy tomamos una decisión histórica”, declaró durante el debate sobre el proyecto.

Thews sostuvo que el programa “ayudará a muchos a tener un plan decente de ahorro para la jubilación”. El legislador vinculó la propuesta con el refuerzo del ahorro privado en Alemania.

El capital tendrá un uso exclusivo. Los beneficiarios no podrán retirarlo ni utilizarlo para otros fines antes de la jubilación.

Cuánto dinero puede acumular cada beneficiario

Los depósitos estatales sumarán 1.440 euros cuando cada niño alcance la mayoría de edad. Esa cifra corresponde solo al aporte mensual de 10 euros durante 12 años.

El Ministerio de Finanzas alemán calculó que ese fondo podría alcanzar 53.000 euros a los 65 años. La proyección supone una rentabilidad anual del 7% y no incorpora nuevos aportes.

La estimación depende de que el dinero permanezca invertido durante décadas. El resultado final también puede cambiar según la evolución de las inversiones y los aportes que realicen las familias.

El proyecto permite que los padres agreguen dinero a las cuentas individuales de sus hijos. Esa opción puede elevar el monto disponible para la jubilación.

Thews planteó una segunda alternativa. Si los beneficiarios suman 10 euros mensuales después de los 18 años, podrían obtener 200 euros adicionales por mes al jubilarse.

El diputado afirmó que ese resultado “marca una diferencia”. El cálculo parte de aportes regulares durante la vida adulta y del rendimiento del dinero invertido.

El debate por las diferencias entre las familias

La posibilidad de que los padres aporten fondos abrió una discusión sobre la desigualdad entre los hogares. Algunas familias podrán aumentar el capital de sus hijos y otras no tendrán esa capacidad.

El aporte estatal establece un piso común para todos los menores que ingresen al programa. Las contribuciones privadas, en cambio, dependerán de los recursos de cada familia.

La medida no exige depósitos adicionales de los padres. Los niños cuyas familias no abran una cuenta individual recibirán igualmente el beneficio previsto por el proyecto.

En esos casos, el Estado incorporará los fondos a una inversión colectiva. El Banco Central alemán, el Bundesbank, administrará ese mecanismo para los menores sin una cuenta propia.

El texto también instaló un debate sobre la educación financiera desde edades tempranas. El programa asocia el ahorro de largo plazo con una futura jubilación y no habilita el uso inmediato del dinero.

El costo fiscal del programa de pensiones infantiles

El Gobierno alemán calcula que invertirá 198 millones de euros el próximo año para financiar la pensión de inicio temprano. El gasto crecerá a medida que ingresen nuevas generaciones al sistema.

La previsión oficial fija un gasto anual de 411 millones de euros para 2030. Entre 2027 y 2030, el programa demandaría cerca de 1.200 millones de euros.

El Gobierno presentó la iniciativa en diciembre de 2025 dentro de un proyecto más amplio. La propuesta busca reforzar el pilar privado del sistema de pensiones alemán.

El Bundestag ya dio su aprobación, pero el Bundesrat todavía debe tratar la norma. Los niños nacidos desde 2020 podrán recibir el aporte estatal si la Cámara Alta respalda el proyecto.

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Los cambios de último momento en el Fondo de Asistencia Laboral (FAL), el nuevo sistema para que las empresas afronten las indemnizaciones por despido incluido en la reforma laboral, dejó satisfechas a todas las partes involucradas. Por el lado del sector financiero, porque tendrá más tiempo para implementarlo y para acumular fondos bajo el nuevo régimen. Del lado del Gobierno, se suma un objetivo superior: el nuevo diseño del FAL impedirá que las facilidades del nuevo sistema se utilicen para despedir trabajadores durante la campaña electoral, en medio de un escenario de caída en el empleo formal.

Un decreto firmado por el ministro de Economía Luis Caputo dispuso dos cambios sobre la reglamentación del FAL, consensuados con los bancos. El primero, que el sistema empiece a regir el 1° de diciembre en lugar del 1° de noviembre. A la postergación, se sumó una segunda modificación clave: el período de carencia, originalmente de 6 meses, pasará a ser de un año. Se trata del plazo inicial en el que las empresas deberán aportar a su Fondo pero no lo podrán utilizar para financiar el pago de indemnizaciones. Se espera que con ese plazo de inversión sin tocar el dinero, cada empleador empiece a formar una masa crítica para indemnizar en el futuro .

Uno de los principales temores de quienes se oponen al FAL es que incentivará los despidos entre los sectores “perdedores” de la economía. Para las empresas, grandes o pymes, el FAL no implica mayores costos: lo que antes aportaban a Anses, ahora lo harán al FAL que elijan. Por ello, el costo de despedir a un trabajador comienza a diluirse, ya que el aporte se hace de todas maneras.

Antes de los cambios, las empresas iban a disponer del fondo para pagar indemnizaciones por despido a partir del 1° de mayo de 2027. Con las dos modificaciones del decreto sancionado esta semana, la nueva fecha en que las empresas podrán despedir utilizando el FAL se corre hasta el 1° de diciembre del año próximo, es decir, con la campaña electoral donde se decidirá la suerte de la reelección de Javier Milei ya finalizada.

Como adicional, explicaron fuentes al tanto de la negociación entre el Gobierno y el sistema financiero que posibilitó los cambios, también habrá un beneficio fiscal. Caputo conservará la recaudación de noviembre y empezará a cederla para el FAL recién a partir de diciembre. Con el nuevo sistema, las grandes empresas destinarán el 1% de sus cargas sociales al Fondo; las pymes, el 2,5%. Ese dinero, que antes recaudaba Anses y ahora se invertirá en el mercado de capitales, se estima entre $250.000 millones y $300.000 millones mensuales.

“Cerró muy bien para todos”, señaló a Infobae una de esas fuentes. Para el gobierno, hay un mes más de recaudación y un riesgo menos de despidos masivos durante el año electoral. Para los bancos y las sociedades de Bolsa, el decreto otorga un mes más de plazo para implementar el complejo entramado operativo del nuevo sistema. Pero también duplica el fondo inicial: durante un año, ese aporte que mes a mes sumarán los empleadores no se puede tocar. Seguirá rindiendo en el mercado hasta consolidar una dinero que será del doble de lo previsto inicialmente.

Economía suma además otro beneficio: se asegura un fuerte nivel de demanda para los títulos públicos nacionales durante 2027. Aquí también jugó la letra chica de la reglamentación. El dinero del FAL puede destinarse únicamente a 4 activos: bonos nacionales, bonos provinciales o de CABA, obligaciones negociables privadas y depósitos bancarios. Para los bonos provinciales o privados hay un límite máximo y, además, un requisito casi insalvable: calificación AAA otorgada por dos calificadoras. Eso deja afuera a casi todos los bonos provinciales (a excepción de los de CABA) y limita los bonos privados a un puñado de grandes empresas.

Para los bonos nacionales no hay ningún requisito ni límite. Si lo desearan, los fondos del FAL podrían colocar todo su dinero en títulos públicos en pesos, con la única exigencia de no tener más de un 10% en bonos dollar linked. Con ello, queda claro el sesgo de la reglamentación que buscó Caputo para que los FAL demanden los títulos en cada licitación de deuda pública, tal como en la actualidad lo hace la Anses.

Cómo sigue el FAL

Con el nuevo cronograma, el sistema entra en su recta final. En el sistema financiero hubo alivio por el tiempo extra para trabajar en dos terrenos: lo operativo, con una implementación compleja para un negocio nuevo, y también lo comercial, con una dura pelea para conquistar a un universo de 550.000 empleadores privados. Fueron justamente las cámaras que reúnen a las sociedades gerentes de los fondos comunes de inversión, a los agentes de bolsa y a los fideicomisos las que impulsaron la gestión para conseguir un plazo mayor.

Hasta el 1° de diciembre, los bancos y las sociedades de bolsa seguirán la competencia. Hay muchas entidades ofreciendo bonificaciones de la comisión (que no puede superar el 1%) y otros beneficios. A la vez, los agentes de Bolsa apuntan a ofrecer un FAL específico para una empresa en particular, que se administre en forma individual y personalizada. Del más de medio millón de empleadores, se estima que hay 10.000 empresas con mucho personal que serán las más disputadas.

Un punto clave de la reglamentación es que los FAL, sean multiempresa o exclusivos de una sola compañía, deben administrarse en forma separada de los FCI que ya existen en el mercado. Según datos privados, en el ámbito de la Comisión Nacional de Valores (CNV) ya se registraron más de 100 nuevos fondos para el FAL. Cada banco que quiera jugar creó 2 o 3 nuevos fondos para que sus clientes puedan elegir dónde derivar sus aportes.

Una vez pasado el 1° de diciembre, la pelea tendrá un capítulo más: cómo se distribuirán las empresas que no eligieron ningún FAL. La reglamentación indica que la CNV les adjudicará “de oficio” un fondo para que deriven sus aportes a la hora de pagar los salarios. El mecanismo de asignación, a desarrollar entre la CNV y ARCA, aún no fue determinado en detalle. Los bancos no podrán rechazar a ningún empleador, por pequeño que sea.